Permis de construire ou déclaration préalable de travaux : quelles démarches effectuer pour une extension ou une rénovation ?

Extension, remise en état, transformation d'un garage en espace de vie, réalisation d'une terrasse couverte ou véranda... Tous ces travaux visant une construction existante obligent à demander l'autorisation des pouvoirs publics. Déclaration préalable ou permis, le type d'autorisation varie en fonction de la nature du projet et de la situation du bien.

Quand faut-il déposer une demande de permis de construire ? Dans quels cas remplir une déclaration préalable de travaux ? Quelles sont les règles d'urbanisme pour réaliser une extension ou une rénovation de maison ?

Notre entreprise spécialisée vous guide dans les démarches administratives obligatoires pour des travaux de rénovation et d'agrandissement. Suivant vos besoins, sachez que nous proposons un service d'assistance sur mesure pour des travaux clés en main à Bouaye, Bouguenais, Pornic, Saint-Brevin-les-Pins, dans la métropole nantaise et en Vendée !

Démarches avant travaux : quelle différence entre déclaration préalable et permis de construire ?

Suivant le code de l'urbanisme, la règle générale est la suivante : un permis de construire est obligatoire pour tous travaux entraînant une création de surface de plancher ou une emprise au sol égale ou supérieure à 20 m2. Cela comprend les travaux d’extension, mais aussi la transformation de surface, comme un garage qui deviendrait une pièce de vie par exemple. Dans certaines zones urbaines (zones PLU UA, UB, UMD, U…), la surface de plancher de référence grimpe à 40 m2.

Certaines rénovations lourdes dans des ouvrages existants sont également soumises à permis.

Concernant la déclaration préalable, elle est nécessaire pour tous travaux non soumis à PC : agrandissement inférieur à 20 m2, opérations de rénovation modifiant légèrement l'aspect extérieur d'un bien immobilier…

En pratique, les obligations précises peuvent varier en fonction de la situation du terrain et de la surface de plancher totale après travaux. Des règles spécifiques s'appliquent pour les immeubles concernés par un PLU, ceux qui se trouvent en secteur protégé, à proximité d'un monument historique ou encore ceux faisant partie d'un site patrimonial remarquable. Par exemple, pour tous travaux dans un bâtiment ou une partie de bâtiment protégé(e) au titre des Monuments historiques, un permis de construire est obligatoire (article R 421-16 du code de l'urbanisme).

En cas de doute, les usagers peuvent obtenir des conseils et informations personnalisés auprès de l'autorité compétente (mairie) ou d'un tiers extérieur.

Quels sont les délais d’instruction et la durée de validité des autorisations d’urbanisme ?

Les délais d'instruction vont d’un mois pour une déclaration préalable simple à deux mois pour un permis de construire. Si les travaux ont lieu en "secteur ABF", le délai pour obtenir un PC s’allonge à trois mois.

Pour le délai de validité, pas de différence ! Il est de 3 ans pour les deux autorisations.

Déclaration préalable : pour quels types de travaux ?

Un formulaire de déclaration préalable s'impose pour tous travaux entraînant une modification de l'aspect extérieur d'un ouvrage et pour toute nouvelle construction d'une superficie inférieure à 20 m2 (ou 40 m2 en zone urbaine).

Réalisation d'une petite extension de maison, surélévation avec création de surface de plancher supplémentaire pour aménager un bureau ou une suite parentale, changement de destination d'un garage pour ajouter une pièce d'habitation, installation de fenêtres de toit pour aménager des combles... Toutes ces opérations obligent à remplir le formulaire Cerfa 16702*02.

Une DP est également exigée pour rénover une toiture et pour remplacer des ouvertures (portes, fenêtres, volets...), si les travaux entraînent un changement au niveau du style architectural du bâtiment.

Pour l'édification d'un abri de jardin mesurant entre 5 et 20 m2 et pour la construction d'une piscine de plus de 10 m2, il faut aussi faire une déclaration préalable en mairie.

Sauf cas particulier, les propriétaires ont le droit d'effectuer des travaux d'entretien, réparations légères et certains aménagements sans autorisation d'urbanisme. Réfection de toiture avec des tuiles neuves similaires aux anciennes, ravalement de façade et rénovation intérieure sont différents projets réalisables en toute liberté. Il est également permis d'aménager des combles à partir d'une surface de plancher existante sans demande d'autorisation.

La demande de permis pour des travaux d'extension et de rénovation

Comme indiqué dans l'article R 421-14 du code de l'urbanisme, les travaux sont soumis à permis de construire si :

• Le bâtiment se trouve hors zone urbaine et fait l’objet d’un ajout de surface de plancher ou d’emprise au sol supérieure à 20 m2 ;
• Le bien se trouve en zone de PLU et voit sa surface de plancher ou son emprise au sol augmenter de 40 m2, ou si l’agrandissement donne lieu à une surface de plancher totale supérieure à 150 m2 ;
• Une modification de la structure et/ou de la façade est prévue, en lien avec un changement de destination de l’immeuble ;
• Les opérations sont réalisées dans le cadre d'une restauration immobilière, telle que définie dans l’article L. 313-4 du code de l’Urbanisme (travaux de remise en état, de rénovation et de réhabilitation concourant à la salubrité des locaux et à la sécurité des occupants).

En clair, en fonction de la superficie après travaux et de la finalité du projet, une demande de PC peut être nécessaire pour concevoir une extension horizontale, réaliser un agrandissement vertical, créer une terrasse couverte ou un balcon, construire un garage, un carport, une pergola...

Un permis doit également être demandé pour transformer un local commercial ou tertiaire en logement, pour créer un hébergement touristique dans une partie de l'habitation ou pour réhabiliter un ancien bâtiment agricole.

Le délai d'instruction d'un dossier de demande est de 2 mois pour les projets en maison individuelle, 3 mois pour les autres projets.

À noter

Permis de construire (PC) et déclaration préalable de travaux (DP) sont deux autorisations d'urbanisme délivrées par le maire de la commune où se situe le bien immobilier. Pour obtenir une autorisation, il faut impérativement remplir un formulaire de demande Cerfa et respecter la liste des pièces à fournir (plan de situation, plan de masse, rapport d'étude thermique et attestation parasismique peuvent faire partie des documents nécessaires).

Les dossiers de déclaration préalable et dossiers de demande de permis peuvent être remis en mains propres aux agents municipaux. Selon les communes, les propriétaires peuvent aussi envoyer leur demande d'autorisation par voie dématérialisée via Internet ou par lettre RAR (avec accusé de réception). La plupart du temps, l'absence de réponse à la fin du délai d'instruction équivaut à une décision favorable du maire.

Après quoi, il convient de procéder à un affichage de l'autorisation d'urbanisme sur le terrain pendant toute la durée du chantier. Il est par ailleurs recommandé d'attendre la fin du délai de recours avant la mise en œuvre des travaux, afin de s'assurer de la non opposition du voisinage. Un PC peut être contesté jusqu’à un mois après le premier jour d’affichage de l’autorisation auprès du maire, et jusqu’à deux mois auprès du tribunal administratif.

Ces formalités légales permettent aux autorités compétentes de contrôler la conformité des travaux par rapport au plan local d'urbanisme - PLU, mais également d'ajuster les impôts locaux et de calculer la taxe d'aménagement, le cas échéant. Pour une vérification complète, les maîtres d'ouvrage doivent transmettre, en fin de chantier, une déclaration attestant l'achèvement et la conformité du projet.

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